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房地产天籁华都项目策划及广告策略（1）
作者：dongfei 时间：2008-8-5 字体：[大] [中] [小]
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天籁华都作为东营市大型高尚居住社区，在经历了东营广大居民挑剔的眼光之后隆重开盘，
一、 计划概要
天籁华都作为东营市大型高尚居住社区，在经历了东营广大居民挑剔的眼光之后隆重开盘，迎来了销售的旺季---春季，春季是消费者心理最浮躁的时期，对外来事物的接受率很高，在这一时段的广告效应将会是最好的，所以为了契合房展会的召开，本案在做好广告宣传的同时，还要在销售手段上更进一步，进行一次促销活动，凡是在房展会期间一周内带着天籁华都的宣传单到项目售楼处者一律给予VIP金卡待遇，如在房展会期间一周内，交纳部分意向金的可享受VIP白金卡待遇；房展会期间一周内组团考察本案，并交纳意向金或者定金者，可享受VIP钻石卡待遇。
二、市场营销现状
天籁华都在开盘前开展了一次预售活动，但活动效果不甚理想。去年参加了两次的房展会也没有达到预期效果，其主要竞争对手“香格里拉”和“万家新城”销售情况也一直不太理想，综其原因，主要是这个片区在东营人眼中是一个比较偏远的地方，并且小高层的概念一直无法真正深入人心。
1. 市场情势
东营的房地产市场不同于其他地区，第一。东营的地价较同类地市稍微便宜；二，东营人口少，购房欲望不是太强；三，房价受外力影响教小，房价基本都能保持。
从片区上来讲，传统上不被人所重视的中心城区北部胜华地区在2007年展现了自己的风采，本案以外有“香格里拉”“万家新城”等等，这一片区将会在日后形成以多层、小高层以及高级住宅并列的全新居住社区，其区域化将会更加的明显。 从顾客需求上来讲，本案附近聚集多数为老油田职工，蓝天、白云等小区作为油田老社区经历了这一地块的发展，他们对这一地块含有深厚的感情，在这一点上，我们针对这部分人群做市场是无可厚非，并且是非常有必要的。
2. 产品情势
项目规划策略天籁华都作为东营区政府的一大手笔，始终为东营市民所关注。而其所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但 是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，天籁华都的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的 生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在天籁华都的整个具体推广策划中。
3. 竞争情势
香格里拉： 万家新城： 规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述(比如此次房展会的准备情况)。
4. 宏观环境情势
从整个东营房地产市场来看，随着新的房地产项目的开发和建设，具有区域性的房地产发展热点不断开始出现和形成，东城新区在开发过程中表现的异常活跃，随着海信盈城、众城格林枫景等等的陆续开发建设，耿井地区逐渐形成房地产开发热点区域。 从东营居民的消费水平来看，油田职工非常具有代表性，油田职工在推动东营房地产发展方面起到了非常重要的作用，他们热衷于购置房产，虽然有传闻油田要建经济适用房，但这些对整个东营的房地产市场更多的是带动作用，购置房产也许会成为油田职工的新时尚。再加上不断涌进的外来人员，使得东营的城市越来越有人气，而对居住的需求将会直接影响到整个东营房地产发展。